ストレイトライド株式会社が運営する、不動産投資TOKYOリスタイルのご紹介

今回は、不動産投資TOKYOリスタイルを運営する、ストレイトライド株式会社様に、不動産投資についてお聞きしていこうと思います。お相手は不動産事業責任者の釜田さん、コンサルタントの竹中さんです。

写真左＜インタビュアー 川手＞中央＜コンサルタント 竹中＞　右＜不動産事業責任者 釜田＞

インタビュアー 川手早速ですが、まず率直な質問なんですが、不動産投資ってしっかり利益を出す事ができるんですか？

コンサルタント 竹中利益を出せるか出せないかで言うと出せます。但し、他の投資商品、例えば株式の売買や為替取引と比べると、数年という短い期間では利益を出しづらいと考えておりまして、短期なら株式の方が向いているかと思います。

インタビュアー 川手そうはっきり仰っていただけると、なんだか安心感がありますね。それではなぜ不動産投資を始める方が多いのでしょうか。今日は詳しく聞かせてくださいね。不動産投資を始める人は何歳位の方が多いんですか？

コンサルタント 竹中30-40歳位の方がいちばん多いです。ただ、最近20代前半の方も将来設計を良く考えていらっしゃって、長期の視点で不動産投資を検討なさっている方が増えているように思います。

インタビュアー 川手そういう方たちが不動産投資をする目的って何ですか？

コンサルタント 竹中長期で不動産を保有して、将来の年金の代わりに、と考えている人が多いです。年金の受給額は確実に減ると言われていますよね。投資とは言っても長期保有をお奨めしているので、例えば積立式の保険をイメージしていただけると分かりやすいと思います。保険商品の場合はただお金を払い続ける貯金のイメージですが、不動産の場合はそこに住まわれる居住者から家賃収入が発生しますので、保険商品とはそこが一番違うのかなと思います。

インタビュアー 川手なるほど、イメージ湧きました。もっと売買益とかをイメージしていましたが、思ったより手堅い印象ですね。ありがとうございます。続いて事業責任者の釜田さん、TOKYOリスタイルを始めたきっかけは？

コンサルタント 釜田宜しくお願いします。まずは弊社について少しご紹介させてください。ストレイトライドは2012年に創業したIT系の会社だったんですが、デジタルマーケティングとシステム開発、デザインの技術支援を行っていて、受託案件を生業としておりました。そこでITのノウハウを元に2015年に創業したのが不動産投資TOKYOリスタイル＜https://restyle.tokyo/＞です。私が事業責任者として、全ノウハウを注ぎ事業化しました。

コンサルタント 釜田私は元々新築の投資物件を売っていたんですが、その当時は自社の新築のマンションのみ販売しておりまして、つまり「売るもの」が決まっていて、商品がお客様のニーズにマッチしないケースが良くありました。そこで中古のマンションに着目し、お客様のニーズに合ったいろいろな条件の物件を提案していきたい、もっと合理的に商売をやっていきたいなと思ったのが創業のきっかけです。

インタビュアー 川手そうでしたか、TOKYOリスタイルのコンセプト、釜田さんの思いを教えてください。

コンサルタント 釜田不動産投資って物件を買って貸すだけのとてもシンプルな内容なんです。ですが、インターネットを使って情報を収集していると、物件の簡易的な情報だけが多く、その他の条件が書いてなかったり、詳しく情報は問い合わせしないと入手できない、という事が一般的でした。それだと、どうしてもお客様側の立場が弱くなりますよね。

インタビュアー 川手確かにネットは情報収集には便利ですよね。でも、すべての情報が載っていないって事自体、素人の私には分かりませんでした。立場が弱くなるとはどういうことですか？

コンサルタント 釜田不動産営業マンは「不動産のプロ」なので知識も豊富ですし、営業トークに長けています。そんな営業マンを相手にしたら、不動産の素人のお客様は手も足も出ませんよね。だから私のすべての不動産の知識をTOKYOリスタイルに書いています。もう全部書いてますので是非読んでいただきたいですね。仲介業の仕組みから、不動産営業マンの心理状況まで、すべてです。それから私が良いと思う物件の何が良いかを数値化してますので、お客様ご自身で数値で判断することもできるようになってます。

インタビュアー 川手なんか不動産って少し怖いってイメージがあります。なぜ怖いかを突き詰めると、価格の相場や法律に詳しくないからかもしれません。それから、一度問い合わせすると、不動産営業の方から営業電話がすごいかかってくるイメージがあります。

コンサルタント 釜田そうですね、営業マンは物を売るのが仕事ですから、一定のノルマとかもあって過度な営業をしてしまっているのかもしれませんね。弊社の場合はネットを使って効率よく集客してますので、集客には困っていません。なのでしつこく営業する必要が無いんです。必要とするお客様に必要な情報をお届けする、それに徹しています。

インタビュアー 川手お客様との信頼関係を大事にしているようですね。

コンサルタント 釜田そうですね。お客様の資産をお預かりする仕事とも言えますので、信頼関係はなくてはならないものです。時に不動産投資やめた方がいいですよ、とお伝えすることもあります。

インタビュアー 川手逆にお客様に「これはやらない」と決めていることってあるんですか？

コンサルタント 釜田私が日々物件を探している中で、どんなに良い物件が見つかっても、お客様に対して無理強いはしないという事ですかね。私たちは「仲介業者」になるんですが、不動産を購入するサポートが仕事だと思ってます。あまり良いとは言えないものを営業トークでごまかして売るといったことはやらないと決めてます。本当はうちのファンになっていただくようにしたいっていうのが本音なんですが、去る者は追わず、「他の不動産屋も見てきてくださいね」なんて普通に言ってしまいます。それで他の業者を見てきた後に、やっぱり気になって戻ってきてくれる方が多いんですけどね。

インタビュアー 川手竹中さんもガツガツした営業はしない？

コンサルタント 竹中弊社は逆にお客様に連絡しないこともあります。私生活に支障がありそうな高望みの物件をご希望なさっている方や、そもそも投資できるレベルに至っていない方へはお断りさせていただいたりもします。ただ、熱意のある方は私も真剣に、本気で物件を探す攻めのスタイルにはなりますね。でも決してガツガツはしていないと思います。

インタビュアー 川手すでに条件が固まっている人は、物件次第では買ってくれるんじゃないの？と思うのですが、そういう方も追わないんですか？

コンサルタント 竹中条件が固まっている人は、大体が誰もが追い求めるような完璧な条件をもっていらっしゃいます。そういう方はネットでご自身で探されているので、こちらから積極的にご連絡することは基本ありません。そうではなくて、不動産投資の初心者の方や、すべて任せると仰っていただき信頼いただいている方へ、良い物件を優先的にご紹介させていただいてます。

インタビュアー 川手長く付き合える人、信頼関係が築ける人を大事にしているんですね。

コンサルタント 竹中不動産投資は他の投資商品と違って、一生を通じてお付き合いしていくような商品になります。そのため、不動産営業としてもお客様を信頼しなければならないんですよね。

インタビュアー 川手長く付き合える担当がいればそれが良いですよね。

コンサルタント 竹中お客様も会社を選びますが、会社もお客様を選ぶのかもしれませんね。お問い合わせいただく中で、「良い物件だけ探せ！」って方もいらっしゃいますけど、私もボランティアではないので、双方に信頼関係が無いと成り立ちませんよね。単なるサービス業とは少し違うのかもしれません。

インタビュアー 川手不動産コンサルタントっていうものがなんとなく分かりました。責任重大なお仕事ですし、なぜ信頼関係が大切なのかも良く分かりました。TOKYOリスタイルやストレイトライドの強みって何ですか？

コンサルタント 竹中まず第一に「人が強み」だと思ってます。コンサルタント全員が、お客様にとって何が正しいか、を常に考えていると、そこは自信がありますね。コンサルタントそれぞれに個性もあり、きっと気に入る担当がいると思いますよ。
次にIT技術が強みだと思ってます。多分うちのようなシステムを持っている不動産屋って日本に無いと思いますね。企業秘密なのですが、人とITを組み合わせて活用してます。

インタビュアー 川手そういえば、MIKATAイズムってすごいですね。物件の良し悪しを数値化してるんですね。

コンサルタント 竹中釜田の考えをそのままシステム化してます。

コンサルタント 釜田物件の情報を客感的に見て判断できる基準をつくりました。

インタビュアー 川手釜田さんの感性も入ってるんですか？

コンサルタント 釜田入ってます。データから得られる情報はもちろんですが、経験からしか得られないノウハウも基準に組み込んでます。

インタビュアー 川手スターアイコンやパーセントの表示も分かりやすいですよね。

コンサルタント 釜田MIKATAイズム™だけで物件の判断ができるものではありませんが、投資対象として見た時に、どうなのかなというのを客観的に、分かりやすく紹介してます。

インタビュアー 川手初心者には投資物件としてどうなのかが分かって良いですね。私の周りに株や不動産投資をしてる人がいて、不動産投資に興味を持ってるのですが、私にもできますか？不動産屋は怖そうだし、騙されないか心配です。

コンサルタント 釜田その人の状況次第です。できないこともないですよ。

コンサルタント 竹中マンションの部屋単位で所有する「区分」と呼ばれる方法と、ビル一棟まるごと所有する方法、その２つについて説明します。

コンサルタント 竹中弊社は、低リターンですが、低リスクの「区分マンション」を推奨しています。他の投資と違って不動産投資は、自分でリスクを回避できる商品だと考えます。例えば株式だと、相場が下がってしまったら待つしか無い。なので購入した後は待つだけ、頑張りようがないとも言えます。
一方、自分で選んで購入した不動産は、自分から行動して、リスクを回避することができます。空室が出たら動きの良い地元の賃貸業者に頼むとか、入居者とマメに連絡をとって、退去する際は早めに動くとか。そういった回避策が豊富にあったりします。
また、区分マンションの投資は、20年程度と、とても長いスパンで考えます。
例えば、1,000万円の物件を１件購入すると、1,000万の借り入れができます。
家賃収入が65,000円だとすると、支出にあたる管理費と借入の返済が 60,000円 とすると、１件だけでは5,000円という少ない利益になります。

区分マンションを1件だけ所有する場合

コンサルタント 竹中ですので、複数のエリアに複数の物件を持つ、「安全な戦略」を提案させていただいてます。 簡単に説明させていただきますね。不動産は時間を掛けて買うのが良いんです。特に初心者の方はこういった考えがイメージできないかもしれませんが、ポイントは、自分の代わりに不動産が「家賃収入」を稼いでくれるという点です。

区分マンションを 3件所有し集中返済する場合

コンサルタント 竹中リスク面においても、一気に買って一気に空室になったら、ご自身の給料では支払いきれなくなってしまう状況に陥ります。
借入の返済は毎月入居者からいただく、家賃収入から支払い、そして可能なら、ご自身の給料所得から私生活に影響がでない程度で繰り上げ返済をします。この繰り上げ返済を「投資」という位置づけでお考えいただき、この戦略はむしろ、経営と言うこともできますね。
一般的に銀行の融資額は年収の7倍位までと言われていますので、借入額をキープしつつ、物件を増やしていきます。1,000万円の物件を３件買ったら、一旦購入はストップ、返済を1件に集中して、早期返済を優先させます。そして１件完済したら、もう１件買う。繰上返済しながら完済してもう１件買う、以降ループです。加速度的に返済スピードが早くなるのをイメージできる人は賢い方ですね。

家賃収入の15,000円に加え、毎月3万円を繰り上げ返済していく場合

1件目を完済しましたので、1件目の家賃収入のすべてを追加返済に加えます。返済額が2倍以上に増え、加速度的に完済スピードが早くなります。

コンサルタント 竹中借り入れを増やしすぎるとリスクになりますので、空室が続くようなら物件を売る事も視野に入れます。東京23区内の区分マンションの家賃は、安くても５万円程度、ですので、時間が経って売ろうとしたときでも、物件価格は5～600万円にはなります。

コンサルタント 竹中一方、1棟物件は区分マンションを一気に6件買うようなもので、リスク分散が非常に困難です。例えば、エリアとして栄えていた場所が外的要因で良くなくなってしまった場合、1棟すべて、全室にリスクが発生しますよね。売る時に売りにくい、逃げたくても逃げることができないという事になります。

コンサルタント 竹中1棟物件の満室可動をずっと続けれられれば良いのですが、中々そうはいかないですし、アパートはほとんどが木造で、木造は劣化が早い。近隣の音が気になったり、寒かったりもして、居住者が定住するような住まいではない可能性があります。また、アパートは住宅街に多く、駅から遠い。そんな中、鉄筋コンクリート造の新築の1棟マンションが建っていきますよね。そうなると、新築のほうが設備が良いので入居者は、木造アパートではなく、新築の鉄筋コンクリートのマンションを選ぶようになります。

コンサルタント 竹中結果的に木造アパートの空室を避けるには、家賃を下げるしかなくなり、古くなったときの入居者付けが大変、という事になります。

コンサルタント 竹中区分マンションも一棟物件も、同じ不動産投資ですが、区分と1棟は全然別ものと捉えておりまして、もしもの時の逃げ道が「区分マンションにはある」と考えます。

インタビュアー 川手不動産投資は年収500万円くらいからでも可能ですか？

コンサルタント 竹中300万円くらいでも可能です。但し、空室時のリスクに耐えられそうに無い方や、私生活に影響が出そうな方の場合は、お奨めはしていません。

インタビュアー 川手なるほど、先程不動産投資を「経営」と例えていた事が理解できました。きっと返済完了がゴールではなく、もっと長期スパンで考えると、利益は出ると言っても過言ではない商品なんですね。

コンサルタント 釜田そうですね、もっと飛躍すると「毎月5万円増える貯金箱」と例えると面白いかもしれませんね。

インタビュアー 川手釜田さん面白いですね笑

インタビュアー 川手今後のビジョンや、やってみたい事はありますか？

コンサルタント 釜田面白そうなら何でもやりたいですね。
不動産営業は人を育てるのが第一で、経験が物を言う世界かもしれません。ですので、経験豊富なコンサルタントの育成が今はいちばん面白いです。また、ネットの情報や本の情報を熱心に勉強なさっている方に対して、「その情報間違ってるよ」と言ってあげたいです。お客様に正しい不動産投資の知識を習得いただき、業界を正したい、業界標準を作っていきたい、と思ってます。

コンサルタント 釜田投資用の不動産は買わなくても生活には困らない、といった商品です。 それでも買いたいなら、全力でサポートします。一緒に頑張りましょう！

インタビュアー 川手なんだか他の不動産屋と違って、余裕がありますよね。

コンサルタント 釜田他の不動産屋は集客に困っているのかもしれません。弊社はあたりまえの企業努力を怠らず、徹底して仕事に真面目に向き合った結果、月に300件以上のお問い合わせをいただいています。そういったところに「余裕」が生まれるのかもしれません。

コンサルタント 釜田世の中が完全にシステム化し、物件ありきの世界になったら、我々は存在しなくても良い時代が来ると思います。でも実際に実務を行っていると、泥臭くて、アナログなところが結構あるんです。もちろん合理的にシステム化できるところは徹底してやっているんですけどね。丁寧に、真面目に仕事をしている、それが問い合わせにつながっているのかなと思っています。

インタビュアー 川手不動産投資っていつかやりたいって思ってたんですけど、例えば年収が1,500万円から、とか、ハードルが高いと思っていましたが、自分でもはじめられるかもと思えました。また、1時間程お話を聞く時間があったのですが、メリット、デメリットを知ることで、怖いとか不安という気持ちがなくなっていくのを感じ、もし本気で始めるなら、このお二方なら安心だなと思えました。自社で所有している物件だけを販売する不動産業者さんに対して、ストレイトライドさんは自社で所有していない物件の仲介を専門でやられているとのこと、ここが信用できるポイントのようです。お客様に寄り添い仲介する方法を「買主（かいぬし）仲介」と呼ぶそうなのですが、東京の投資用不動産会社で買主仲介を専門でやっているのは、ストレイトライドさんだけのようです。
最後に個人的なお話になってしまいますが、私は営業さんの言うことをあまり信用できず、疑い深い性格なのですが、釜田さん、竹中さんは、良い／悪いをちゃんと言ってくれそうで、初めて営業さんに対して不信感を感じなかった、そんなお二方でした。この度はありがとうございました。

 

不動産投資TOKYOリスタイル
＜https://restyle.tokyo/＞